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14.12.2015 DIW: Trotz steigender Preise keine flächendeckenden Immobilienblasen in Deutschland

Preisauftrieb in den Großstädten bleibt stark – kritische Entwicklung vor allem bei Neubauwohnungen in Märkten mit internationaler Bedeutung – sprunghaft gestiegenes Kreditvolumen könnte auf problematische Entwicklungen hindeuten

Auf dem deutschen Immobilienmarkt gibt es nach wie vor keine flächendeckende Blasenbildung. In einigen Städten Deutschlands bietet die Preisentwicklung allerdings Anlass zur Sorge. Das ist das Ergebnis einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin). Vor allem in Großstädten von internationaler Bedeutung wie Berlin, München, Frankfurt, Hambur g, Stuttgart, Düsseldorf und Köln sind die Preise für Neubauwohnungen explodiert. „Diese Entwicklung ist nicht durch ein entsprechendes Muster der Mietentwicklung gedeckt“, schreiben die Autoren Konstantin Kholodilin und Claus Michelsen, Experten für Makroökonomie und Finanzmärkte am DIW Berlin. Insgesamt haben die Preise für Wohnimmobilien in deutschen Großstädten seit 2009 deutlich zugenommen; um rund 33 Prozent bei Neubauten und um 32 Prozent bei Bestandsimmobilien. Gleichzeitig stiegen aber auch die Mieten: Sie legten um 22 Prozent bei der Erstvermietung und um 21 Prozent bei der Wiedervermietung zu. „Dies ist Ausdruck einer insgesamt steigenden Nachfrage in den urbanen Zentren Deutschlands“, so Immobilienexperte Claus Michelsen. Von einer generellen Blasenbildung in deutschen Großstädten könne daher noch keine Rede sein.

Gefahr spekulativer Preisblasen vor allem in lokalen Zentren

Spekulative Blasen entstehen, wenn die Preisentwicklung von der Ertragsentwicklung entkoppelt ist und vor allem von der Erwartung immer weiter steigender Immobilienpreise bestimmt wird. Ähneln sich die Muster der Miet- und Preisentwicklung nicht, ist Spekulation wahrscheinlich. Die beiden Studienautoren haben neun Städte ausgemacht, auf die dies bei den Bestandswohnungen zutreffen könnte. Mit Ausnahme Potsdams liegen sie alle in Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen. Zu ihnen gehören Ingolstadt, Regensburg und Friedrichshafen. Mit München ist nur ein einziger Markt von internationaler Bedeutung unter ihnen.

Weitaus größer ist die Zahl von Städten, in denen die Gefahr von Spekulationsblasen im vergleichsweise kleinen Neubausegment besteht: Hier haben die Immobilienmarktexperten deutschlandweit 28 Standorte ausgemacht, in denen diese wahrscheinlich sind. Dazu zählen die international bedeutsamen Städte Hamburg und Köln und mit Karlsruhe, Hannover, Dortmund und Nürnberg auch Städte von nationaler Bedeutung. Besonders stark betroffen sind Städte von regionaler Wichtigkeit wie die kleineren Universitätsstädte Tübingen, Freiburg, Gießen, Osnabrück und Regensburg.

Kreditvergabe in Deutschland hat kräftig angezogen

Im internationalen Vergleich ist die derzeitige Immobilienpreisentwicklung in Deutschland nach wie vor wenig auffällig. Die Preissteigerungen fielen in Irland, Großbritannien, Spanien und den USA deutlich höher aus. Derzeit ist aber eine drastische Ausweitung der Kreditvergabe in Deutschland zu beobachten. Angesichts der immer weiter gesunkenen Zinsen sei diese zwar nachvollziehbar, so der Makroökonom Konstantin Kholodilin, ein derart sprunghafter Anstieg wie zuletzt sei allerdings außergewöhnlich. Er verweist in diesem Zusammenhang auf das Beispiel der USA: „Gerade die kreditgetriebene übermäßige Investitionstätigkeit hat dort zu den Verwerfungen an den Finanzmärkten und mit dem Platzen der Immobilienblase zu einer massiven Überschuldung vieler amerikanischer Haushalte geführt.“ Die Entwicklungen in Deutschland sollten aufmerksam beobachtet werden. Ein unmittelbarer politischer Handlungsbedarf be stehe aber erst, wenn sich der Trend der expansiven Kreditvergabe verfestigen sollte.

Quelle: www.wmd-brokerchannel.de vom 12.10.2015

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